房地产开发项目可行性研究报告

  当前，我们国家的国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据**统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。地区房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

  根据**有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。

  正因为房地产投资的带动作用较大，**为推动我们国家国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为**的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

  由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级**的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此**固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

  1．**层面：房地产市场供求关系出现重大变化，稳楼市政策向“托举并用”转变

  2023年第三季度，房地产政策宽松再迎实质性突破，**层面政策力度由“托而不举”向“托举并用”转变。7月24日，**政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。多部委从优化住房信贷和税收政策、支持房企合理融资需求、推进保障性住房建设和城中村改造等方面频频发声或出台政策措施。

  优化住房信贷和税收政策，降低居民购房成本。7月20日，税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，提出个人销售住房减免增值税、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税、个人购买安置住房免征印花税、个人购买安置住房减征契税、个人销售或购买住房免征印花税等多项举措。7月27日，住建部部长倪虹提出，要逐步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。8月25日，住建部、央行、金融监督管理总局推动落实“认房不用认贷”，并将其纳入“一城一策”政策工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部延期“换房退税”政策，明确“到2025年12月31日前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”。8月31日，央行、金融监管总局宣布调降首付比例下限和二套房贷利率加点下限，将首套住房商业贷款的最低首付比例统一调整为20%，二套房统一为30%，二套房贷款利率加点下限调整为LPR加20个基点。同时，降低存量首套住房贷款利率，新的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不能低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。9月9日，工、农、中、建四大国有商业银行分别发布了重要的公告，大部分符合标准要求的存量首套房贷利率将降至报价利率，2022年5月以后的将降至报价利率减20个基点。

  支持房企合理融资，保交楼、保民生、保稳定。7月10日，央行、金融监管总局提出将“金融16条”中对存量融资、配套融资两项支持政策的适用期限延长至2024年年底，其余政策长期有效。7月14日，央行表示，结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。7月19日，**出台“民营经济31条”，鼓励破产重整与民企合理融资。8月3日，央行召开金融支持非公有制企业发展座谈会，提出要满足民营房地产企业合理融资需求，推进“第二支箭”扩容增量。8月18日，证监会表示，要强化城投、房地产等重点领域债券风险防控，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险；月底发布通知，明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。中国人民银行于9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。9月20日，**召开政策例行吹风会表示，要加大金融支持民企发展力度，抓好“金融16条”落实等。

  推进保障性住房建设和城中村、老旧小区改造。7月13日，商务部等13部门发布通知，鼓励居民开展旧房装修和局部升级改造，支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于住房改造。7月18日，住建部等7部门发布通知，提出大力改造提升建成年代比较早远、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的居住小区，重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。7月21日，**常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出要把城中村改造与保障性住房建设结合好，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式。8月25日，**常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。9月4日，**规划建设保障性住房工作部署电视电话会议指出，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及**引进人才，按保本微利原则配售。9月28日，财政部、税务总局、住建部联合发布通知，明确保障性住房有关税费减免政策等。

  2023年第三季度，地方累计出台房地产调控政策252条。其中，宽松性政策223条，占比达到88.5%；中性政策、紧缩性政策分别为15条、14条。从调控频次来看，季度内呈现逐月递增趋势，尤其随着7月底**政治局会议关于房地产市场供求关系最新定调和多项稳楼市政策的发布带动，地方房地产政策再次井喷，9月单月出台的新政高达133条。从调控内容来看，除延续此前的发放购房财税补贴、强化住房公积金贷款支持、推行货币化安置、鼓励房企开展促销活动、优化房企资金监管等常规举措外，落实“认房不认贷”、取消或放宽“限购”“限售”、降首付比例和房贷利率等成为当季地方政策的核心，尤其是多个重点二线城市掀起取消“限购”“限售”浪潮，进一步彰显了地方**稳楼市的急迫性。

  具体来看，四个一线城市全部落实“认房不认贷”；沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、宁波等城市在全市区域取消“限购”“限售”。苏州、西安、广州、成都、厦门、天津、长沙等城市逐步优化“限购”“限售”政策。

  2023年三季度全国房地产市场持续调整，各项指标低位运行。其中，开发投资累计跌幅持续下行；房屋新开工规模仍处低位，累计跌幅走势趋稳；商品房销售金额再次进入负增长区间，同比跌幅逐月扩大；国房景气指数有上季度末的94.04下调至93.44。

  投资：持续下行。三季度，全国房地产开发投资28719亿元，较上季度减少11.8%，同比减少18.5%。前三季度，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，季度内跌幅逐月扩大。从物业类别看，住宅投资同比下降8.4%，占总投资比重为75.9%；商业营业用房投资跌幅最大，下降17.6%。从地区来看，东部和中部跌幅比较小，分别同比下降4.4%、8.4%，西部和东北地区跌幅较大，分别下降19.4%、27.2%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重为59.2%。

  开工：跌幅走稳。三季度，全国房屋新开工面积22243万平方米，较上季度减少13.6%，同比减少21.5%；房屋竣工面积14801万平方米，较上季度增加2.2%，同比增加20.9%。前三季度，全国房屋新开工面积72123万平方米，同比减少23.4%，季度内跌幅缓慢收窄；房屋竣工面积48705万平方米，同比增加19.8%。

  销售：持续低迷。三季度，全国商品房销售面积25291万平方米，较上季度减少14.5%，同比减少22.2%；商品房销售金额25978亿元，较上季度减少20.2%，同比减少22.0%。前三季度商品房销售面积84806万平方米，同比跌幅由上季度末的5.3%扩大至7.5%；商品房销售金额89070亿元，同比由上季度末上涨1.1%转变为减少4.6%。

  分物业类型看，商品房市场变动明显，销售面积及金额跌幅逐月扩大，季度末同比额跌幅分别为6.3%和3.2%；办公楼及商业营业用房两项指标保持下降，跌幅收窄。分区域看，各区域销售面积及金额均表现为下降，东部地区跌幅比较小，分别减少5.2%和3.0%，中部地区跌幅较大，在10%上下。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.8%、61.7%。

  库存：小幅增加。三季度末，商品房待售面积64537万平方米，较上季度末增加378万平方米。其中，住宅待售面积31186万平方米，增加180万平方米；办公楼待售面积4730万平方米，减少26万平方米；商业营业用房待售面积14027万平方米，减少35万平方米。

  新房：房价同环比跌幅走势趋稳。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为20座、17座、15座，环比算数平均值分别为-0.23%、-0.29%和-0.30%。7-9月，房价同比为上涨的城市数量分别为26座、25座、27座，同比算数平均值分别为-0.57%、-0.55%、-0.57%。

  二手房：房价上涨城市数量不超过一成，同比跌幅有所扩大。7-9月，70个大中城市二手房屋价格环比上涨城市数量分别为6座、3座、4座，环比算数平均值分别为-0.47%，-0.48%，-0.48%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为5座、3座、3座，同比算数平均值分别为-3.06%，-3.18%，-3.25%。

  三季度，监测30[1]座重点城市商品房成交总面积3708.03万平方米，较上季度减少31.3%，较去年同期减少28.1%。其中，成都成交量明显领先，为391.26万平方米，其次杭州、青岛超过200万平方米，成交前十的城市还有西安、天津、上海、广州、武汉、北京、长沙，在155万—200万平方米之间。

  三季度末，商品房库存最大的城市为武汉1936万平方米，其次成都、青岛分别为1700万和1328万平方米；嘉兴库存面积最小，为164万平方米。消化周期上，4座城市低于12个月，杭州最低为9.4个月；26座城市消化周期在12个月以上，常州、东莞、嘉兴超过36个月，福州、厦门、徐州等6座城市在31—36个月之间。

  土地市场方面，成都土地成交面积相对领先，近300万平方米，杭州、徐州、重庆、上海、南京、广州、西安、宁波成交面积位于第二至九均超过100万平方米，前十的还有长沙，成交99.70万平方米。

  业绩：会降低。1-9月，百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元，同比下降11%。百强房企销售操盘金额门槛同比下降4.9%至81.7亿元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企门槛分别为1271.8亿元、484.6亿元、302.7亿元、187.5亿元，同比分别下降2.8%、12.4%、17.6%、19.7%。

  投资：力度不足。1-9月，房企新增货值百强总价值22707亿元，总体投资力度不及二季度。华润、万科和保利位列新增货值前三，新增货值突破千亿的房企还有建发、中海、绿城。1—9月，百强房企拿地销售比为0.19，仍保持低位，房企投资积极性未有提升，但较上季度末的0.15有某些特定的程度修复。

  融资：规模下降。1-9月，克而瑞研究中心监测的80家典型房企融资总额为4902.66亿元，同比减少21.64%。1—9月房企发债规模达2600.55亿元，其中境内债券为2519.33亿元，占比为96.88%。新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点。

  到位资金：持续下降。三季度，房地产开发企业到位资金29270亿元，较上季度减少14.1%，同比减少21.8%。前三季度，开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

  此报告为摘录的部分内容，如需定制化编制立项、批地、备案、申请资金、银行贷款、专项债等用途可行性研究报告请咨询【乐朗规划研究院】。返回搜狐，查看更加多